Kodin korjausurakoitsijan palkkaaminen ja johtaminen

"Tee-se-itse" -asenne on kiitettävää, mutta jossain vaiheessa joudut palkkaamaan kodin korjausurakoitsijan ja maksamaan jonkun korjaamaan jotain kodissasi. On tilanteita, joissa sinulla ei ole aikaa, taipumusta tai taitoa tehdä tietty korjaus tai tehdä osa tehtävästä. Me kaikki palkkaamme jonkun korjaamaan jotain talossamme jossain vaiheessa. Täältä löydät joitain ohjeita siitä, milloin ja miten valita kodin korjaus- tai huoltourakoitsija.

Kodin korjausurakoitsijoiden tyypit

Kun tarvitset korjaustöitä kotona, palkat yleensä erikoiskauppiaan, nimeltään "alihankkija", joka on erilainen kuin pääurakoitsija tai rakentaja. Pääurakoitsija tai rakentaja on yritys, joka rakentaa suuren kunnostushankkeen tai rakentaa uuden kodin ja palkkaa kaikki yksittäiset erikoisalihankkijat.

GC on suuremman projektin yleiskoordinaattori, eikä se yleensä tarjoa työvoimaa talon rakentamiseen. Se tulee alihankkijoilta tai "kaupoista" (rakennustöistä). Uudessa kodissa tai suuressa kodin korjaus- tai kunnostushankkeessa nämä alaryhmät voivat sisältää kaivinkoneen, betonialustan, karkean puusepän miehistön, katontekijän, putkimiehen, mekaanisen (LVI) sähköasentajan, viimeistelypuusepän, maalarin, lattian jne. GC palkkaa nämä alihankkijat suoraan ja suoraan "pitävät" sopimuksiaan. Tämä tarkoittaa sitä, että he työskentelevät hänen puolestaan ja ovat hänen kanssaan sopimussuhteessa. Sinulla olisi sopimus vain GC: n kanssa, ei GC: n alihankkijoiden kanssa.

GC ansaitsee rahaa merkitsemällä alihankkijoiden kustannukset prosentteina rakennussummasta (yhteinen) tai kertakorvauksena (ei niin yleinen). Tätä ammattimaksua varten hän huolehtii tilausten hallinnasta ja aikataulusta, maksaa tilaukset, huolehtii rakentamisen valvonnasta, tarjoaa dumpstereita, satama-a-johnia, vakuutuksia ja muita erilaisia asioita, joita tarvitset talon rakentamiseen tai lisäosan rakentamiseen. Alihankkijat ansaitsevat rahansa veloittamalla työstä ja merkitsemällä materiaalia.

GC on "yleislääkäri" ja alihankkijat "asiantuntijat". Kun tarvitset tietyn kodissasi korjattavan asian, tarvitset asiantuntijan, joka on erikoisalihankkija, esimerkiksi putkimies.

Kun on kyse jonkun palkkaamisesta kunnossapitotehtäviin, monet ihmiset, jotka tekevät tämän työn, eivät välttämättä ole laillistettuja alihankkijoita. He voivat olla vain "kaveri kuorma-autolla", esimerkiksi vesikourujen puhdistaja, lehtikaarari tai joskus maalari. Vaikka tämän tyyppisten ihmisten käyttäminen saattaa onnistua, sinun on oltava varovainen, koska valmistukseen liittyviä huolenaiheita ja vastuuseen liittyviä ongelmia on edelleen olemassa, mutta sinulla ei ole oikeudellista suojaa, jota sinulla on käytettäessä lisensoitua urakoitsijaa. Lyhyesti sanottuna, vältä kiusausta kokonaan ja käytä aina lisensoitua urakoitsijaa.

Urakoitsijan käytön päättäminen

Urakoitsijan käyttö on usein henkilökohtaista. Se tulee arvioimaan:

• Mukavuustasosi käsillä olevan tehtävän kanssa
• Sinun aika
• Budjettisi

Jos etsit yksinkertaisen kodin korjausprojektin ulkopuolella uusia teknisesti haastavia laitteistoja, kuten sähköpiirien lisääminen tai pesuallas, tarkista ensin, tarvitaanko paikalliselta rakennusosastoltasi lupaa. Et tarvitse lupaa moniin kodin korjauksiin, mutta saatat tarvita luvan "uusiin töihin", erityisesti sähkö, lämmitys, jäähdytys- ja putkistoihin. Joissakin tapauksissa lupa edellyttää, että luvan saanut urakoitsija tekee työtä kansalaisten terveyden, turvallisuuden ja hyvinvoinnin suojelemiseksi. Joissakin tapauksissa voidaan vaatia, että paikallinen rakennustarkastaja tarkistaa työnne rakentamisen aikana ja sen jälkeen.

Jos huomaat, että luvan saaneita urakoitsijoita ei vaadita lupa tai että haluamasi työt voidaan kattaa "kodin omistajan luvalla", sinun tulee kysyä itseltäsi kolme kysymystä:

1. Tunnenko itseni luottavaiseksi tämän korjauksen tekemisessä (tai ainakin miellyttävässä kokeilussa)?
2. Ovatko seuraukset hyväksyttäviä, jos projektin tekeminen vie kauemmin kuin odotan?
3. Haluanko todella kokeilla tätä projektia?

Jos vastaat "ei" mihinkään yllä olevista kysymyksistä, sinun on todennäköisesti palkattava urakoitsija korjaukseen. Jos vastasit "kyllä" heille kaikille, sinun pitäisi antaa sille laukaus ja korjata itse. Se on ainoa tapa hankkia kokemusta ja itseluottamusta.

Kuinka hallita projektia

Kun olet päättänyt palkata urakoitsijan, sinun on tiedettävä, kuinka hallita häntä tehokkaasti, olipa kyseessä nopea kodinkorjausprojekti, suuri kodin remontointiprojekti tai uusi rakennus. Kummassakin tapauksessa on joitain ohjeita, joita on noudatettava hallitessasi kenen tahansa työhön palkkaamasi henkilön työtä:

• Palkkaa toimilupa, vakuutettu urakoitsija.
• Määritä molempien osapuolten (sinun ja heidän) odotukset ja hallitse ne.
• Vähintään sinulla on allekirjoitettu asiakirja (sopimus tai allekirjoitettu ja hyväksytty ehdotus), jossa kuvataan mitä he tekevät sinulle (kutsutaan työn laajuudeksi), määritetään kuinka paljon se maksaa ja missä aika on kysymys määritä kuinka kauan ja milloin ne alkavat ja päättyvät.
• Määritä maksuehdot ennen työn aloittamista ja tee ehdot osaksi allekirjoitettua asiakirjaa.
• Määritä odotuksesi ja vaatimukset heidän työnsä siivoamisesta ja ympäröivien alueiden suojelusta osana allekirjoitettua asiakirjaa (esimerkiksi kattomiehen on suojattava maisemointiasi katon repeämisen aikana ja puhdistettava kaikki roskat.)
• Keskustele urakoitsijan oikeuksista päästä kotiin, kun et ole siellä tarvittaessa, sekä veden, sähkön käytöstä. (Huomaa: Yritä olla pitämättä urakoitsijaa kotona, kun et ole siellä; tämä suojaa sinua ja heitä.)
• Keskustele ystävällisesti ennen urakoitsijan aloittamista, mistä haluat heidän olevan varovaisia, jos sinulla on huolta asioista.
• Kun työ on käynnissä, jätä urakoitsija yleensä yksin. Ole ystävällinen, mutta älä estä. Tarkkaile rennosti, mitä he tekevät. Jos olet huolissasi näkemästäsi asiasta, kysy siitä urakoitsijalta, mutta yritä antaa heidän saada työnsä päätökseen. Urakoitsijat ansaitsevat elantonsa pääsemällä työhön tehokkaasti.
• Keskustele "ylimääräisestä": vaikein ongelma, jonka saatat kokea, on urakoitsijan mahdollinen pyyntö muuttaa tilausta tai ylimääräistä. Tämä aiheuttaa sinulle lisäkustannuksia, minkä vuoksi tarvitset selkeästi määritellyn työn. Pyyntö Muuta järjestys on kohtuullinen ainoa jos urakoitsija joutuu hankkeen tilanteeseen, jota hän ei kohtuudella ennakoinut, tai sinä muutat laajuutta. Jos saat muutosmääräyspyynnön, tarkista se oikeudenmukaisesti urakoitsijan kanssa. Jos se on muutos laajuudessa tai johti siihen, että tekemäsi toiminta vie enemmän aikaa, sinun tulee tarkistaa ja maksaa se, jos luulet sen olevan oikeudenmukaista. Jos se on aina osa soveltamisalaa, sinulla on arkaluontoisempi tilanne ja sinun on ehkä pysyttävä lujana allekirjoitetussa asiakirjassa määriteltyjen ehtojen perusteella. Bottom line? Jos sinun on neuvoteltava hinta muutosmääräyksestä, jota molemmat eivät odottaneet, yritä jakaa ero hänen kanssaan. Nopeus ja oikeudenmukaisuus edistävät pitkälti näiden ongelmien ratkaisemista.
• Kun korjaus- tai huoltotyöt ovat valmistuneet, tarkista työ henkilökohtaisesti, ennen kuin suoritat loppumaksun urakoitsijalle. Varmista, että työmaa on puhdistettu odotusten mukaisesti ja työ näyttää hyvältä. Älä kiirehdi loppumaksuun mistä tahansa syystä.
• Jos olet tyytyväinen heidän työhönsä, kerro heille.

Kuinka valita hyvä urakoitsija

Tämä saattaa tuntua pelottavalta, mutta se on melko suoraviivaista. Yritä valita urakoitsijat, joita tarvitset kiireellisesti, ennen kuin tarvitset niitä. Miksi? Koska jos sinulla on hätäkorjaus ja sinun on löydettävä joku nopeasti (joka on myös hyvä ja oikeudenmukainen), sinulla ei ole aikaa käydä läpi pitkiä valinta- ja seulontaprosesseja. Pahinta mitä voit tehdä, on valita joku keltaisilta sivuilta haastattelematta ensin.

Helpoin ja yksi parhaista tavoista valita mahdollinen urakoitsija on saada viitteitä ystäviltä, perheenjäseniltä tai kiinteistönvälittäjältä, johon luotat. Toinen hyvä tapa on käyttää ilmaista palvelua, kuten Homeadvisor, jonka avulla voit lukea reaaliaikaisia arvioita urakoitsijan työstä.

Kun sinulla on joitain nimiä, tapaa heidät, etsi "kemia" tai yhteys ja seuraa heidän ammattitaitoaan. Kohteliaisuus, kunnioitus, täsmällisyys ja kyky kommunikoida ovat tärkeimpiä ominaisuuksia, jotka urakoitsijalla voi olla perustaidonsa lisäksi. Riippumatta siitä kuinka hyvä joku on, älä palkkaa häntä, jos hän ei napsauta kanssasi näitä kohtia.

Sinun tulisi myös tarkkailla päihteiden väärinkäytön oireita, kuten alkoholia tai marihuanaa. Jos epäilet jotain täällä, älä vuokraa urakoitsijaa.

Tässä on tarkistuslista asioista, jotka on otettava huomioon urakoitsijaa valittaessa.
Käytä luokituksia "Paras", "Hyvä", "OK", "Hyvä" ja "Hylkää" luokitellaksesi joitain näistä kohteista.

Mahdollisten urakoitsijoiden nimien saaminen:

• Sinulla on ollut hyvä henkilökohtainen kokemus työskennellä urakoitsijan kanssa [BEST]
• Luotettava viittaus perheen tai ystävien välittömään kokemukseen [HYVÄ]
• Tiedät urakoitsijan maineen, mutta sinulla ei ole suoraa kokemusta [OK]
• Löysit ne ammattiliitosta tai yleisestä mainonnasta

Valtion urakoitsijan lupa (heidän on ilmoitettava numero, jos lupa on annettu):

• Lisensoitu; hänellä ei ole koskaan ollut valitusta tai kurinpitotoimia [BEST]
• Lisensoitu; ei ole tehnyt aikaisempia valituksia vähintään kolmen tai useamman vuoden ajan [FAIR]
• Lisensoitu; meneillään olevat valitukset tai heihin kohdistuneet toimet viimeisen kolmen vuoden aikana
• Urakoitsijalla ei ole lisenssiä [Hylkää]

Urakoitsijan vakuutus (pyydä heidän todistuksia) :

• Työntekijän korvaus ja yleinen vastuu [BEST]
• Vain yleinen vastuu (ruumiinvammat ja omaisuusvahingot) [HYVÄ]
• Urakoitsijalla ei ole vakuutusta [Hylkää]

Yrityksen pitkäikäisyys:

• Liiketoiminnassa yli 10 vuotta samalla nimellä [BEST]
• Liiketoiminnassa vähintään viisi vuotta samalla nimellä [GOOD]
• Liiketoiminnassa 1–5 vuotta samalla nimellä [OK]
• Uusi yritys alle vuoden [FAIR]

Vakaus ja pysyvyys:

• Onko fyysinen yritystoimisto ja osoite [BEST]
• Hänellä on vain kotitoimisto tai puhelinvastaaja [FAIR]
• Vain matkapuhelinyhteys, ei toimistoa [Hylkää]

Lähdeviittausten tarkistus:

• Ainakin viiden asiakkaan positiiviset aiemmat referenssit [PARAS]
• Yksi - neljä positiivista viittausta aiemmilta asiakkailta [FAIR]
• Ei todellisia viitteitä tai negatiivisia viitteitä [Hylkää]

Kokea:

• Erikoistunut työhön, jonka haluat suorittaa [PARAS]
• Voi suorittaa haluamasi työn, mutta tekee myös muun tyyppistä työtä [OK]
• Vähän kokemusta työstä, jonka haluat suorittaa [Hylkää]

Soveltamisala ja hinta:

• Yksityiskohtainen kuvaus työn laajuudesta
• Oletukset (jos sellaisia on) ovat selkeitä ja tarkkoja
• Urakoitsija EI tarjonut alennusta "ilmoittautumisesta nyt"
• Urakoitsija takaa työn
• Kaikki suulliset urakoitsijoiden esitykset ovat kirjallisia
• Enintään 25-33 prosenttia pyysi etukäteen
• Loppumaksua ei vaadita, ennen kuin työ on valmis

Tarjousten saaminen ja arvioinnin arviointi

Tämä on erittäin tärkeä näkökohta urakoitsijan palkkaamisessa. Jaetaan se:

Työn laajuus:
Tämä määrittää, mitä urakoitsija tekee sinulle. Varmista, että se kattaa kaikki haluamasi asiat. Sen tulisi myös täsmentää kaikki valmistelut, ympäröivien alueiden suojelu, siivous jne.

Urakoitsijoiden välisen työn laajuuden tarkistaminen on olennainen tekijä arvioitaessa heidän tarjoustaan. Tässä on joitain asioita, joita kannattaa varoa eri urakoitsijoiden piirissä:

• Maalari: Kuvaile, kuinka he aikovat valmistella ulko- tai sisämaalipinnan. Tämä vaihe tekee maaliradan tai rikkoo sen. Määritä, raaputtavatko he käsin kaiken irtonaisen maalin (paras), pesevätkö sähköosat ulkoa (ole varovainen, koska se voi vahingoittaa ympäröiviä alueita ja sinun on odotettava, että seinä on täysin kuiva ennen työn jatkamista), pohjustus (paras), pistepohjaus (OK). Määritä ehdotettujen maalikerrosten lukumäärä, maalin merkki ja laatu jne. Varmista, että ne suojaavat ympäröivää aluetta ja puhdistavat kaikki roskat.
• Landscaper: Riippumatta siitä, mitä he sanovat tai kuinka paljon he hylkäävät tämän asian, varmista, että he ymmärtävät, että haluat pensaiden ja puiden juuripallojen istuttamisen maan alle. Älä hyväksy matalan reiän tekemistä, laita sitten kasvi siihen ja ympäröi juuripallo lian ja multaa. Varmista, että ne poistavat langan juuripallon ympäriltä tai vapauttavat langan ja asettavat juuripallon kokonaan maahan, kunnes vain noin 6" ulottuu maanpinnan yläpuolelle. Varmista, että ne takaavat myös laitoksen asennuksen ja käyttöiän tietyn ajan. Ymmärrä vastuut kastelusta.
• Katontekijä: Katot vuotavat harvoin päreiden vikaantumisesta, ne vuotavat vilkkuvasta vikaantumisesta. Et yleensä näe, mistä vesi pääsee. Varmista, että ne määrittelevät vilkkumisen sijainnin. Ole huolissasi ja tarkista, kuinka ne vilkauttavat savupiipun tai seinän ulkokulmaa. Tiilikodissa on parasta leikata tiilenivelet vilkkumista varten ja sitten tiivistää liitos. Tämä on paljon parempi kuin naulata vilkkuminen tiiliseinään ja luottaa naulaan. Jos asut kylmässä ilmastossa, varmista, että ne asentavat katon koko reunan päälle kumisen jää- / vesisuojan, joka ulottuu katon reunasta vähintään 24" ulkoseinän ohi. Varmista, että ne suojaavat kasvejasi ja pensaitasi ja puhdistavat ne nosta roskat päivittäin.
• Putkimies: Jos mahdollista, yritä neuvotella kiinteä hinta heidän työstään. Tukkeutuneen viemärin puhdistaminen hinnoitellaan usein "puhdistuskäärmeen" metriä kohti, mutta jotkut putkimiehet antavat kiinteän hinnan tästä työstä. Ihannetapauksessa sinun on valittava viemärinpuhdistin valmiiksi hätätyhjennysten puhdistamiseksi. Bottom line, odottaa maksavansa korkeamman hinnan hätäpuheluista.

Mitä "on" ja "ei" sisältyy tarjoukseen:
Joskus urakoitsijan on tehtävä tarjouksessaan hyvityksiä tai oletuksia, kuten materiaalimäärä, pääsy kotiisi jne. Lisäksi he määrittelevät toisinaan mitä ne sulkevat pois tarjouksessa. Tarkista oletukset ja poissulkemiset huolellisesti urakoitsijan kanssa. Kysy heiltä kohteliaasti kaikkien oletusten ja poissulkemisten kohtuullisuutta. Jos ei, näistä tuotteista todennäköisesti tulee muutosmääräys myöhemmin. Kun arvioit ja vertaat urakoitsijoiden tarjouksia, oletukset ja poissulkemiset korostavat, missä sinulla on omena ja oranssi.

Urakoitsijoiden edustukset:
Suurin huolenaiheenne on urakoitsijan halukkuus esittää kirjallisesti mikä tahansa suullinen esitys, jonka hän on tehnyt sinulle työn saamiseksi. Jos he ovat tehneet suullisia sitoumuksia, mutta eivät laita niitä kirjallisesti, se on hylkäämisperuste.

Hinta:
Etsi sopiva hinta, joka on hyvin eritelty, selkeä ja helposti ymmärrettävä. Jos se on epäselvää, he eivät ole käyttäneet aikaa ymmärtämään vaatimuksiasi, työn laajuutta tai työtä. Älä välttämättä tee valintasi vain hinnalla.

Kannustimet:
Urakoitsija ei saa tarjota sinulle alennusta tai käteiskannustimia sopimuksen välittömästä allekirjoittamisesta.

Sopimuksen maksuehdot:
Pyydä laskutusta postitse, kun työ on valmis, mutta odottavat useimpien haluavan maksun heti työn jälkeen. Jos he haluavat käteistä, se ei ole hieno merkki. Jos tarvittiin materiaaleja ennen työn aloittamista (esim. Katontekijä tai maalari), he haluavat aloitusmaksun materiaaleista. Yritä minimoida tämä määrä niin paljon kuin voit. Yritä olla maksamatta yli 33 prosenttia etukäteen ja suostua siihen vain erittäin arvostetun yrityksen kanssa.

Alarivi

Toivottavasti tämä yleiskatsaus antoi hyödyllistä tietoa urakoitsijoiden palkkaamisesta, johtamisesta ja yhteistyöstä heidän kanssaan. Älä pelkää pyytää apua yhdeltä näistä ammattilaisista tarvittaessa - se on heidän tehtävänsä seitsemänä päivänä viikossa.