Verohyvitys huoneistot ja asuminen UKK

Liittovaltion pienituloisten asuntojen verohyvitysohjelma on onnistunut vuodesta 1987 lähtien tarjoamaan pienituloisille vuokralaisille kunnollisia huoneistoja kohtuuhintaan. Jos etsit asuntoa verohyvityksessä, sinun on tiedettävä tietyt asiat ennen hakemusta. Nämä ovat vastauksia usein kysyttyihin kysymyksiin liittovaltion pienituloisista asuntoverohyvitysohjelmasta.

K: Mikä on verohyvitysohjelma?

V: Verohyvitysohjelma, joka tunnetaan myös nimellä "liittovaltion pienituloisten asuntojen verohyvitysohjelma" tai yksinkertaisesti LIHTC, on suosittu ja kohtuuhintainen asunto-ohjelma, joka on ollut voimassa vuodesta 1987 lähtien. Toisin kuin useimmat Yhdysvaltain ulkoministeriön hallinnoimat asunto-ohjelmat Asumisen ja kaupunkikehityksen (HUD) verohyvitysohjelmaa hallinnoi IRS yhteistyössä valtion asuntorahoitusvirastojen kanssa koko maassa. Ohjelmaan osallistuvat vuokranantajat saavat vaatia verohyvityksiä 10 vuodeksi verohyvitysominaisuuksistaan vastineeksi vuokrasta ainakin osan huoneistostaan pienituloisille vuokralaisille rajoitetulla vuokralla.

K: Saanko vaatia verohyvitystä?

V: Ei. Verohyvitysohjelma saa nimensä, koska osallistuvien kiinteistöjen omistajat saavat arvokkaita verohyvityksiä vastineeksi rakennustensa pitämisestä kohtuuhintaisina. Vuokralaisena verohyvitysomaisuudessa saama etu on rajoitetun vuokran muodossa, olettaen, että olet tulokelpoinen.

K: Lasketaanko elinkorkot osana kotitalouden tuloja?

V: Jos sinulla on eläkettä tai muuta elinkorkoa, on hyvät mahdollisuudet se laskea jollakin tavalla osaksi kotitalouden tuloja. Se, miten vuokranantajan tulisi päättää, miten kohdellaan annuiteettia (tai jonka voit perustaa sen jälkeen, kun allekirjoitat vuokrasopimuksen pienituloiselle huoneistolle verohyvityksellä), riippuu siitä, onko sinulla oikeus nostaa vuokra-saldo annuiteetti ja jos olet jo saanut maksuja.

Jos olet jo alkanut saada maksuja, vuokranantajan on kysyttävä välittäjältäsi, onko sinulla oikeus nostaa elinkorko. Jos sinulla on tämä oikeus, vuokranantajan on pidettävä elinkorkoasi omaisuutena.

Kun olet alkanut saada elinkorkomaksuja, et yleensä voi muuntaa sitä kertakorvaukseksi käteiseksi. Jos tilanne on niin, vuokranantajasi käsittelee säännöllisiä maksujasi tuloina.

Odotamme, että vuokranantajan on tarkistettava, onko sinulla oikeus nostaa saldo (vaikka sakkoja arvioidaan), mikä on eläkkeen odotettavissa olevan kasvun perusta tulevana vuonna, mahdolliset luovutus- tai ennenaikaisen peruuttamisen sakkomaksut, ja verokanta ja verorangaistus, joita sovellettaisiin, jos ottaisit koko elinkorkosi.

K: Lasketaanko trustit osaksi kotitalouden tuloja?

V: Trustit lasketaan usein jollakin tavalla osaksi kotitalouden tuloja. Kuinka vuokranantajan tulisi päättää, miten kohdella luottamusta, jonka sinulla on (tai jonka voit perustaa sen jälkeen, kun allekirjoitat vuokrasopimuksen pienituloiselle huoneistolle verohyvityksellä), riippuu siitä, onko sinulla pääsy tilisi päämieheen vai tilin tulot.

K: Lasketaanko varoja tuloiksi?

V: Ei. Varoja itseään ei lasketa tuloksi. Kaikki omaisuuden tuottamat tulot lasketaan kuitenkin yleensä määritettäessä kotitalouden tulokelpoisuutta.

K: tarkistavatko vuokranantajat tuloja?

V: Kyllä. Jos harkitset matalapalkkaisen asunnon hakemista verohyvityksellä, odota, että vuokranantaja tai kiinteistönhoitaja tarvitsee tulojen ja varojen todentamisen. Verohyvitysohjelma vaatii nimenomaisen vahvistuksen, kun otetaan huomioon, kuinka paljon kyseessä on.

K: Kuinka vuokrani lasketaan tarkalleen?

V: Vuokra lasketaan huoneistossa olevien huoneiden lukumäärän eikä asukkaiden todellisen määrän perusteella. Vuokranantajan on laskettava vuokrasi olettaen, että kummassakin makuuhuoneessa (tai studiossa yksi asukas) asuu 1,5 henkilöä.

Joten esimerkiksi kahden makuuhuoneen huoneiston vuokra perustuisi kolmeen asukkaaseen (1,5 x 2 makuuhuonetta).

Verohyvityksen vuokraan sisältyy myös yleishyödyllinen korvaus.

Suurin vuokrata voit joutua maksamaan varten pienituloisille yksikkö verohyvitys ominaisuus on 30 prosentin osuus (yleensä 50 tai 60 prosenttia) alueen mediaani bruttotulojen (AMGI).

K: Vaikuttaako kotitalouteni ihmisten määrä tukikelpoisuuteen?

V: Kyllä. Kotitaloutesi ihmisten määrä vaikuttaa siihen, voitko saada pienituloisen yksikön verohyvitysomaisuuteen. Kotitaloutesi on ansaittava alle tietty prosenttiosuus AMGI: sta, joka perustuu kotitalouden kokoon. Toisaalta verohyvitysvuokra ei perustu huoneistosi todelliseen henkilömäärään.

K: Pitääkö minun allekirjoittaa erityinen vuokrasopimus?

V: Ei. Verohyvitysohjelma ei edellytä vuokranantajilta vuokralaisia allekirjoittavan erityisen vuokrasopimuksen. Mutta saatat löytää vuokrasopimuksen lisäyksen, jossa on yksi tai kaksi verohyvitysohjelmaa koskevaa lauseketta. Voit esimerkiksi odottaa lauseketta, joka vaatii sinua toimimaan yhteistyössä vuokranantajan kanssa tulojen vahvistamisessa ja todentamisessa vuosittain, ja voi olla kieli, joka kertoo, että jos vuokranantajasi tietää, että olet tietoisesti antanut vääriä tai puutteellisia tulotietoja tukikelpoisuutta määritettäessä, tämä voi olla peruste purkaa vuokrasopimus.

K: Voinko vuokrata kuukausittain?

V: Kun allekirjoitat ensin vuokrasopimuksen huoneistosta verohyvityksellä, sen on oltava voimassa vähintään kuusi kuukautta (vaikka on olemassa muutama poikkeus). Tämän jälkeen sinä ja vuokranantajasi voitte sopia vuokrasopimuksen uusimisesta kuukausittain.

K: Onko rakennuksessa markkinahintaisia vuokralaisia?

V: Voi olla. Moniin verohyvitysominaisuuksiin kuuluu joitain matalan tulotason asuntoja ja joitain markkinakorollisia huoneistoja.

K: Omistanko pienituloinen, jos siellä on markkinakorkoisia vuokralaisia?

V: Sinun ei pitäisi. Vuokranantajien ei pidä erotella markkinahintaisia ja pienituloisia huoneistoja, eikä kukaan verohyvityksessäsi saa tietää, kuinka paljon vuokraa maksat, ellet kerro heille.

K: Onko tuloni määritetty sen perusteella, mitä olen tehnyt viime vuonna?

V: Ei. Se määritetään katsomalla eteenpäin ja "vuosittaistamalla" tulosi seuraavalle vuodelle. Esimerkiksi, jos ansaitset työpaikalla 2240€ kuukaudessa, nämä tulot lasketaan 26900€ (12 kuukautta x 2240€), vaikka käy ilmi, että saat korotuksen tai jopa menetät työpaikkasi kuukaudessa siirtymisesi jälkeen huoneisto.

K: Kuinka vuokranantajat laskevat epäsäännölliset työtulot?

V: Työtulot on sisällytettävä kotitalouksien tuloihin riippumatta siitä, ovatko tulot vakaa vai epäsäännöllinen.

Normaalisti verohyvitysohjelmaan osallistuvien vuokranantajien on käytettävä vuokralaisen tämänhetkisiä olosuhteita tulojen "vuosittaistamiseen", mikä tarkoittaa summaa, jonka vuokralainen odottaa ansaitsevansa seuraavien 12 kuukauden aikana, vaikka käy ilmi, että luku on paljon suurempi tai alempi.

K: Hylkääkö minut avioerosopimus tai yhteinen omaisuus?

V: Ei. Mahdollista vuokralaista ei evätä pelkästään avioerosopimuksen tai yhteisen omaisuuden vuoksi.

Vaikka on mahdollista, että avioeron jälkeinen tulotilanne tekisi sinusta kelpaamattoman, avioerosopimus tai yhteinen omaisuus eivät ole päteviä syitä kieltäytyä käsittelemästä verohyvityksen hakijan hakemusta tai pitävät hakijaa automaattisesti tulokelvottomana.

K: Perustuuko vuokra tuloihini?

V: Ei. Toisin kuin muut asunto-ohjelmat, verohyvitysvuokra perustuu läänin tai muun paikallisen alueen keskimääräisiin tuloihin. Tämä keskiarvo tunnetaan nimellä AMGI, jota HUD päivittää vuosittain. Todellisilla tuloillasi on merkitystä, kun määritetään, voitko saada matalan tulotason asunnon verohyvityksellä. Mutta tosiasiallisesti maksamasi vuokra ei perustu tuloihisi.

K: Enkö ole kelvollinen muille, jos ansaitsen liikaa tuloja verohyvitysomaisuudelle?

V: Ei välttämättä. Vaikka jokaisen verohyvitysomaisuuden on noudatettava samoja sääntöjä tulokelpoisuuden määrittämiseksi, voit ansaita liikaa yhdelle verohyvitysomaisuudelle, mutta silti sitä pidetään oikeutettuna muille. Näin voi käydä, jos ansaitset esimerkiksi 55 prosenttia tulorajasta. Omaisuus, jonka on vuokrattu vuokralaisille, jotka ansaitsevat enintään 50 prosenttia tulorajoista, hylkää sinut, mutta 60 prosentin lukua käyttävät kiinteistöt löytävät sinut oikeutetuksi. Tulorajat vaihtelevat myös maakunnittain, joten jos ansaitset hieman liian paljon tuloja yhdelle kiinteistölle, saatat menestyä toisessa kiinteistössä, joka käyttää erilaisia rajoja.

K: Voinko häätää, jos tuloni kasvavat huomattavasti muuton jälkeen?

V: Sinun ei pitäisi olla huolissasi häätöstä tulojen ylittämisen vuoksi. Jos tulosi nousevat jopa 140 prosenttiin AMGI: sta, ei ole mitään ongelmaa. Jos tulosi nousevat yli tämän tason, se voi vaatia vuokranantajaa ryhtymään toimiin varmistaakseen, että rakennus pysyy pätevänä kaikkiin verohyvityksiin.

Pahimmassa tapauksessa vuokranantaja voi (asianmukaisella ilmoituksella) vaihtaa asuntosi markkinahintaan, ja menetät rajoitetun vuokrasi edut. Jos tulosi ovat kuitenkin niin korkeat, et ole pienituloinen ja sinun pitäisi olla varaa markkinakoroon. Vuokralaiset verohyvityksissä voivat häätää vuokralaisia vain "hyvästä syystä" valtion tai paikallisten lakien mukaisesti. Tämä tarkoittaa myös sitä, että vuokranantajasi ei voi päättää olla uusimatta vuokrasopimusta ilman hyvää syytä.

K: Pitääkö minun saada uudestaan sertifikaatti joka kerta, kun tuloni muuttuvat?

V: Onneksi ei. Verohyvitysohjelmassa ei ole "väliaikaisia todistuksia", mikä tarkoittaa, että jos vaihdat työpaikkaa, saat korotusta tai ostat tai myydään omaisuutta, sinun ei tarvitse saada tulojasi laskettua ja vahvistettua uudelleen. Sinun pitäisi odottaa tapaavansa johdon vahvistavan tulosi uudelleen vain kerran vuodessa, yleensä vuokrasopimuksen allekirjoittamisen vuosipäivän ympärillä.

K: Voinko opiskelijana asua verohyvityksessä?

V: Yleissääntö on, että jos kaikki kotitalouttasi ovat kokopäiväisiä opiskelijoita, et voi vuokrata verohyvityksellä. Joten jos olet kokopäiväinen opiskelija kämppiksen kanssa, joka menee kouluun osa-aikaisesti, olet kunnossa. Jos kaikki kotitaloudestasi käyvät koulua kokopäiväisesti, kysy johdolta, kuuluuko sinä poikkeukseen.

K: Onko verohyvitysomaisuuksien oltava syrjintälakien mukaisia?

V: Kyllä. Verohyvitysomaisuuteen sovelletaan samoja oikeudenmukaisia asuntolakeja kuin perinteisiin kiinteistöihin. Lisäksi HUD: n, valtiovarainministeriön ja oikeusministeriön (DOJ) välisen sopimuksen ansiosta IRS voi helposti oppia vuokranantajan oikeudenmukaisesta asumisrikkomuksesta ja käyttää sitä perusteina verohyvitysten noudattamatta jättämiselle. Tämä tarkoittaa, että verohyvitysten vuokranantajilla on vielä enemmän syytä olla syrjimättä sinua.

K: Kuinka vuokralaiset ja asiakkaat voivat saada lisätietoja ohjelmavaatimuksista?

V: Vuokralaisilla ja asiakkailla on usein kysyttävää verohyvitysomaisuuden tuloista ja säännöistä. Tässä annettujen usein kysyttyjen kysymysten vastausten lisäksi voit saada osavaltiokohtaisia kysymyksiä asuntosi verohyvitysohjelmaa hallinnoivalta valtion asuntorahoitusvirastolta.