21 kysymystä, jotka on esitettävä ennen kiinteistömyynnin ammattilaisen palkkaamista
Kun joudut myymään kodin sisältöä supistamisen, avioeron tai rakkaasi kuoleman vuoksi, kiinteistökaupan pitäminen on yleensä tehokkain vaihtoehto.
Vaikka voit järjestää kiinteistömyynnin itse, kiinteistöjen myyntiyrityksen (tai kiinteistön selvittäjän) palkkaaminen säästää aikaa ja stressiä. Se voi jopa tuottaa sinulle enemmän voittoa, vaikka olet maksanut selvittäjän palkkiot. Mutta älä kiirehdi allekirjoittamaan sopimusta. Tässä on tärkeitä kysymyksiä, jotka on esitettävä ennen kiinteistömyynnin ammattilaisen palkkaamista:
Mitä palveluita tarjoat?
Vastaus tähän ei ole niin ilmeinen kuin luulet, joten hajota se ja kysy tarkkoja kysymyksiä:
- Lajittelevatko, puhdistavatko, hinnoittelevatko ja lavastavatko tuotteet? Tarjoavatko he pöytiä ja vitriinejä?
- Huolehtivatko he mainonnasta ja tarvittavista luvista? Kuinka monta henkilöstöä he tarjoavat, ja mitä nämä työntekijät tekevät? Jos paikalliset lait edellyttävät myyntiveroa, pitävätkö ne kirjaa ja varmistaako, että se maksetaan?
- Puhdistavatko ja puhdistavatko ne kiinteistön myynnin jälkeen?
Mitä ja miten veloitat?
Älä tyydy mihinkään kiinteistöjen myyntiyhtiöön ymmärtämättä mitä ja miten ne veloittavat. Yleisiä menetelmiä ovat:
- Prosenttiosuus bruttomyynnistä
- Kiinteämääräinen
- Kiinteämääräinen prosenttiosuus myynnistä
- Vähimmäismäärä tai prosenttiosuus myynnistä sen mukaan, kumpi on suurempi
Kuitenkin he veloittavat, sisältyykö tuo menetelmä kaikkeen? Kattaako se luvat, mainontakulut ja luottokorttien käsittelymaksut? Maksavatko ne ylimääräisiä palveluista, kuten myymättömien tavaroiden poistamisesta? Kysy lopuksi, vaaditaanko sinun maksamaan talletus.
Kuinka määrität tuotteiden hinnat?
Tavaroiden asianmukainen hinnoittelu on yksi tärkeimmistä palveluista, joita kiinteistömyynnin ammattilaisten tulisi tarjota.
- Kysy, onko joku yrityksessä ammattilainen arvioija. Onko vastaus kyllä vai ei, kysy hinnoittelun osaamisalueista.
- Kuinka selvittäjä asettaa hinnat ja tutkimuserät oman asiantuntemuksensa ulkopuolella? Luotaako he hintaoppaisiin? Suoritetut tavarahaut eBayssa tai muilla verkkomyyntisivustoilla? Palkkaavatko he arvioijan tuntemattomille esineille, jotka ovat mahdollisesti arvokkaita?
Oletko vakuutettu? mitä vakuutus kattaa?
Sinun on tiedettävä, onko kiinteistön selvittäjällä vakuutus, joka kattaa myyntisi. Jos näin on, kuulutko sinut, jos:
- Talo ryöstetään yrityksen hallinnassa
- Tavarat varastetaan myynnin aikana
- Ostaja luistaa ja putoaa myynnin aikana
- Ostaja on loukkaantunut viallisista tavaroista, kun se on viety kotiin
- Henkilöstö loukkaantuu lastatessaan kauppatavaraa ostajan autoon
- Henkilöstö vahingoittaa ostajan autoa tavaroita lastattaessa
Oletko sidottu?
Ostavatko he takauslainan tappioiden suojaamiseksi, jos yritys ei toimi sovitulla tavalla?
Kuinka pidät kiinteistön turvassa?
- Mitä varotoimia kiinteistökauppaa harjoittava yritys suojelee tiloja ja kauppatavaraa?
- Palkkaako he turvahenkilöstöä partioimaan takahuoneita, ulkorakennuksia ja uloskäynnin ovea? Kuinka he käsittelevät väkijoukon hallintaa? Rajoittavatko he kulloinkin sallittujen ostajien määrää? Kiellävätkö he ostajien pääsyn isoilla laukkuilla ja reppuilla pilferöinnin rajoittamiseksi?
Milloin ja miten alennat tuotteet?
- Onko yritys anna ostajat tinkimään halvemmalla alusta alkaen? Tai koskaan? Jos on, ottavatko ne tietyn prosenttiyksikön pois tagin hinnasta? Vai soittavatko he sinulle, omistajalle, tarjouksia?
- Jos kiinteistöjen myyntiyritys ei salli kauppaa, tarjoavatko he aikataulun mukaisia alennuksia? Esimerkiksi kahden päivän myynnin yhteydessä he saattavat sanoa, ettei alennuksia ole ensimmäisenä päivänä, 25 prosentin alennus kello 9: stä toisen päivän keskipäivään ja sitten 50 prosentin alennus keskipäivästä sulkemiseen asti.
- Ajoitetut alennukset ovat yleensä järkevimpiä kiinteistömyynnissä. Et alenna hintoja hetkessä, jolloin myynti alkaa, etkä sido henkilöstöä jatkuviin neuvotteluihin. Lisäksi suurimpien alennusten tarjoaminen myynnin viimeisinä aikoina kannustaa ostajia palaamaan takaisin.
Annatko itsellesi tai henkilökunnallesi tehdä ostoksia?
- On eturistiriita ostaa tuotteita, jotka olet palkattu hinnoittelemaan ja myymään. Vaikka yritys onkin tarkkaan rehellinen, se antaa sinulle aiheen epäillä - varsinkin jos he ostavat jälleenmyyntiin verkossa tai kirpputoreilla tai antiikkikaupoissa.
- Mistä tiedät, etteivät he aseta hintoja liian matalille haluamilleen tuotteille? Mistä tiedät, etteivät ne piilota asioita ennen kuin suuria alennuksia tarjotaan myynnin lopussa? Jos he myös puhdistavat jäännökset kiinteistösi myynnin jälkeen, kuinka voit olla varma, että he laittavat nämä asiat pois myynnin aikana ollenkaan?
Annatteko kenenkään ostaa ennen kiinteistön myynnin alkua?
- Jos yritys ostaa kiinteistömyynnistään, saavatko ne ostaa ennen myynnin alkua?
- Entä jälleenmyyjät? Saavatko he ensimmäisen ilmeen? Jos näin on, kuinka voit olla varma, että he eivät ole yhteistyössä antiikin ostoskeskuksen kiinteistövälittäjän kanssa?
- Entä jos potentiaalinen ostaja kaatuu johonkin, jonka hän näkee yhdessä mainoskuvassasi? Voiko hän ostaa sen nyt, joten kukaan muu ei pääse siihen ensin?
- Entä ystäväsi tai sukulaisesi? Oletetaan, että serkkusi päättää haluavansa ruokapöydänne? Voiko hän ostaa sen aikaisin, jos maksaa täyden hinnan?
Milloin aiot myydä myyntini?
Jotkut kiinteistöjen myyntiyhtiöt on varattu kuukausia etukäteen. Jos yritys ei pääse luoksesi kolmen kuukauden ajan ja sinulla on oltava kiinteistö tyhjä yhdessä, siirry luettelosi seuraavaan selvittäjään.
Mitä tapahtuu ennen myyntiä ja kuinka kauan se kestää?
Kiinteistöjen myynti vaatii paljon valmistelua, mukaan lukien aika lajitteluun, hinnoitteluun ja lavastamiseen. Kuinka paljon aikaa yrityksen tarvitsee tehdä kaikki? Mitä muuta heidän on tehtävä? He tarvitsevat pääsyn taloon, mutta tarvitsevatko he yksinoikeuden? Se ei todennäköisesti ole ongelma, jos selvitystilaan vainajan omaisuus, mutta entä jos se on sinun myynti ja asut edelleen siellä? Pitäisikö sinun päästä ulos? Kun?
Mitä vaadit minun tekevän?
- Edellyttääkö kiinteistöjen myyntiyhtiö sinun siirtävän kaikki tavarat, joita et myy, pois talosta ennen ensimmäistä läpikäyntiä? Vai onko okei, jos osoitat poissuljetut tavarat? Entä jos siirrät kaiken yhteen huoneeseen ja teet huoneesta rajoituksen myynnin aikana?
- Oletko vastuussa tavaroiden siirtämisestä ullakolta, kellareista ja ulkorakennuksista talon pääosaan ennen valmistelua? Täytyykö sinun puhdistaa talo tai tavara?
- Odottaako yritys, että olet päivystyksessä vastauksena kysymyksiin? Soittavatko he sinulle tarjouksia myynnin aikana?
- Mitä muuta he odottavat sinun tekevän?
Kuinka mainostat kiinteistöjen myyntiäni?
- Kuinka kiinteistöjen myyntiyhtiö aikoo mainostaa tapahtumaasi? Ottaako he paljon valokuvia ja julkaisevatko tapahtumasi suurimmille kiinteistöjen myyntihakemistosivustoille?
- Hyödyntävätkö he sähköpostilistaa ja sosiaalista mediaa?
- Sijoittaako he luokiteltuja ilmoituksia paikallislehtiin ja Craigslistiin? Sijoittavatko he myös suurempia ilmoituksia sanomalehtiin?
Onko seuraamusta tuotteen vetämisestä pois myynnistä?
Mitä tapahtuu, jos muutat mieltäsi tuotteen tai kahden myymisestä? Se on sinun tavarasi, joten voit tehdä mitä haluat, eikö? Ehkä ei. Jotkut kiinteistöjen myyntiyritykset saavat maksamaan sakon tuotteen vetämisestä ensimmäisen läpikäynnin jälkeen. Loppujen lopuksi, jos heille maksetaan prosenttiosuus, tavaroiden poistaminen tarkoittaa yrityksen voiton minimointia.
Kuinka lasket kauppatavaraa ja rahaa myynnin jälkeen?
Jotkut kiinteistöjen myyntiyhtiöt tekevät kirjallisen inventaarion ja tarkistavat kohteet myynnin yhteydessä myyntihinnan kanssa. Jotkut menestyvät, hyvämaineiset yritykset eivät tee mitään siitä, koska heidän on palkattava lisää kassahenkilöstöä ja veloitettava sinulta enemmän.
Tarvitsetko tuon oikeudenmukaisen kaupankäynnin mielenrauhasi varten? Tai jos selvitystilassa on jonkun toisen omaisuus, tarvitsetko näitä tietoja kiinteistöveroihin?
Milloin ja miten kiinteistöjen myyntiyhtiö maksaa minulle?
- Milloin saat osuutesi kiinteistön myynnistä? Jokaisen myyntipäivän lopussa? Heti kun kiinteistömyynti virallisesti päättyy? 30 päivän sisällä viimeisestä myyntipäivästä?
- Aikovatko he maksaa sinulle sekillä tai käteisellä?
Saanko osallistua kiinteistöjen myyntiin?
Tunnepitoiset myyjät ovat harvoin tehokkaita myyjiä. Aivan kuten kiinteistönvälittäjät, kiinteistövälittäjät yleensä haluavat, että omistajat pysyvät poissa myynnin aikana. Jotkut jopa kirjoittavat sen sopimukseen.
Mitä tapahtuu myynnin jälkeen?
- Mitä tapahtuu, kun myynti päättyy?
- Laittavatko he tavarasi lattialle pakatessaan vitriinejä ja pöytiä? Lukitsevatko he itsensä ja jättävätkö sinut sekaan? Vai puhdistavatko he myymättömät tavarat ja siivoavatko talon? Ottaako he jäljellä olevat tavarat säilyttää tai lahjoittaa? Vai asettavatko he sen lähetyskaupalle?
Kaikki voi riippua valinnaisista palveluista, jotka valitsit ensimmäisestä ja toisesta kysymyksestä.
Voitteko antaa viitteitä?
Kysy haastattelemiltasi yrityksiltä viitteitä aiemmilta kiinteistöjen myyntiasiakkaista.
- Voivatko he antaa yhteystietoja, jotta voit tarkistaa? Vai ovatko kaikki viitekirjeet?
Milloin ja missä olet tuleva kiinteistömyynti?
Hanki luettelo tulevista kiinteistömyynnistä jokaisen haastattelemaasi yrityksen mukaan ja osallistu niihin. Pääset myyntiin vähän ennen kuin ne alkavat. Ole iloinen, jos joudut odottamaan jonossa. Tämä tarkoittaa, että yritys teki työnsä mainostaakseen tapahtumaa - ja että se on vakavasti turvallisuuden suhteen avaamisen kiireessä. Kun olet jokaisessa myynnissä, tee muistiinpanoja:
- Onko käsillä tarpeeksi henkilökuntaa?
- Onko tuotteet järjestäytyneellä, houkuttelevalla tavalla?
- Näetkö turvatarkastuksen makuuhuoneissa, kylpyhuoneissa ja muilla alueilla, joita ei näy kassalle?
Kiinteistömyyntiin osallistuminen on miten saat selville kunkin yrityksen suorituskyvyn.
Sisältääkö sopimus kaiken mitä olen pyytänyt?
Kun löydät yrityksen, jolla on haluamasi vastaukset, varmista, että ne tarkentavat sopimuksessa käsiteltyjä asioita. Jos yritys ei tee kirjallisia sopimuksia, etsi joku muu. Hyvämaineinen yritys haluaa sopimuksen suojautuvan myös sinulta.
